一 冷鏈物流園區(qū)現(xiàn)狀

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施也得到快速發(fā)展。以冷藏車(chē)來(lái)說(shuō)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)冷藏車(chē)保有量不到5萬(wàn)輛，之前十年每年增長(zhǎng)速度不足8%，而近幾年冷藏車(chē)的增長(zhǎng)速度為15%左右。冷庫(kù)的增長(zhǎng)速度更是突飛猛進(jìn)，在2010年國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》中，我國(guó)冷庫(kù)總?cè)萘繛?80萬(wàn)噸(實(shí)際總?cè)萘恳呀?jīng)達(dá)到1500萬(wàn)噸以上)，而到2013年底，初步估計(jì)我國(guó)建成和在建冷庫(kù)的總?cè)萘恳呀?jīng)超過(guò)2500萬(wàn)噸。

冷鏈物流園區(qū)是近幾年才出現(xiàn)的新概念，是我國(guó)物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的現(xiàn)象。國(guó)外的物流園區(qū)涵蓋多種功能，其中包括冷庫(kù)和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨(dú)立的園區(qū)概念出現(xiàn)。而我們?yōu)榱藦?qiáng)調(diào)冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲(chǔ)存和配送的建筑群稱(chēng)為冷鏈物流園區(qū)。這一方面體現(xiàn)了冷鏈的重要性，另一方面為園區(qū)建設(shè)加上了一個(gè)吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區(qū)在國(guó)外很少出現(xiàn)的另一個(gè)因素，是其產(chǎn)品流通的特點(diǎn)。美國(guó)多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品和水產(chǎn)品按訂單生產(chǎn)和交割，很少有批發(fā)市場(chǎng)的交易環(huán)節(jié)，所以圍繞冷產(chǎn)品交易為主的冷鏈物流園區(qū)比較少。而我國(guó)冷產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)較多，多次批發(fā)交易、多環(huán)節(jié)運(yùn)作造成了對(duì)冷鏈物流園區(qū)的需求。

我國(guó)冷鏈物流園區(qū)主要分為以下幾種類(lèi)型：

01

以冷凍品批發(fā)為主的市場(chǎng)型冷鏈物流園區(qū)。

此類(lèi)冷鏈物流園區(qū)是目前庫(kù)房出租率最好，盈利水平最高的園區(qū)。此類(lèi)園區(qū)依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫(kù)為依托的特點(diǎn)，一般租賃價(jià)格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車(chē)租賃等等。北京的西南郊冷庫(kù)、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫(kù)等都屬于此類(lèi)型園區(qū)。

2

以冷庫(kù)租賃為主的倉(cāng)儲(chǔ)型冷鏈物流園區(qū)。

此類(lèi)冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲(chǔ)量的冷庫(kù)和較便宜的地價(jià)和建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲(chǔ)存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國(guó)家儲(chǔ)備肉、水果保鮮庫(kù)等等。

3

以提供配套冷庫(kù)為主的綜合冷鏈物流園區(qū)

此類(lèi)物流園區(qū)是目前大多數(shù)冷鏈物流園區(qū)的存在形式。目前，大型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、綜合性物流園區(qū)都需要冷庫(kù)作為園區(qū)功能的一部分，盡管冷庫(kù)容量只占普通庫(kù)房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區(qū)概念。

二、冷鏈物流園區(qū)存在的問(wèn)題

我國(guó)冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過(guò)程中遇到了很多問(wèn)題。首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來(lái)的影響無(wú)論對(duì)企業(yè)，對(duì)社會(huì)都將是長(zhǎng)期和巨大的。園區(qū)的運(yùn)營(yíng)雖然也出現(xiàn)很多問(wèn)題，但管理問(wèn)題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤會(huì)帶來(lái)不可挽回的損失。我們強(qiáng)調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，希望引起管理者和投資者的注意，盡量避免類(lèi)似情況發(fā)生。

1 冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策性影響較大，盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。

我國(guó)現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財(cái)政支持、土地優(yōu)惠等，引導(dǎo)著投資方對(duì)該行業(yè)的投入。政府出臺(tái)鼓勵(lì)政策的初衷是促進(jìn)冷鏈行業(yè)長(zhǎng)期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益可能與之相同。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫(kù)面積或拖后建設(shè);有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場(chǎng)實(shí)際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫(kù)的建筑模式和規(guī)模都背離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

2 冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒(méi)有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流經(jīng)驗(yàn)。。

根據(jù)本人2013年對(duì)物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過(guò)60%的投資方與物流和冷鏈物流沒(méi)有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來(lái)的好處，并可以享受長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)冷庫(kù)得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫(kù)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和遇到的困難也相對(duì)較多。

2冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專(zhuān)業(yè)規(guī)劃咨詢。

冷鏈物流園區(qū)是以物流運(yùn)作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫(kù)又是包含較多專(zhuān)業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢(qián)花精力在規(guī)劃研究上，而更愿意相信自己的直覺(jué)和已有信息。

有人對(duì)此總結(jié)：“很多人愿花錢(qián)買(mǎi)教訓(xùn)，而不愿花錢(qián)買(mǎi)思想。”這種現(xiàn)象在冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃上體現(xiàn)得更明顯。國(guó)外一般花費(fèi)在規(guī)劃咨詢方面的費(fèi)用占總投資的2%~3%，我們卻寧愿花錢(qián)在建筑上。夏暉公司在1997年建設(shè)北京物流中心時(shí)花費(fèi)5萬(wàn)美元(相當(dāng)于40萬(wàn)人民幣)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)貨架咨詢公司對(duì)貨架系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃，這在國(guó)內(nèi)企業(yè)簡(jiǎn)直是不可想象的。

我國(guó)很多投資方更愿意選擇供應(yīng)商免費(fèi)提供的規(guī)劃方案，貨架制造商免費(fèi)提供的貨架布置方案，建筑設(shè)計(jì)院免費(fèi)提供的園區(qū)規(guī)劃方案。很多大型企業(yè)建設(shè)園區(qū)時(shí)采取招投標(biāo)的方式來(lái)決定園區(qū)規(guī)劃提供商，而參投標(biāo)方案是在沒(méi)有支付費(fèi)用的情況下提供的園區(qū)設(shè)計(jì)。一旦中標(biāo)就等于認(rèn)可了投標(biāo)方的規(guī)劃方案，余下大部分的工作就是畫(huà)結(jié)構(gòu)圖了。

4 匆忙上馬，邊建邊改。

由于“拿地”對(duì)于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)而言尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報(bào)項(xiàng)目之前匆忙做出一個(gè)園區(qū)建設(shè)方案并報(bào)政府批地。一旦得到土地后，再進(jìn)行詳細(xì)的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來(lái)不及了。所以匆忙上馬，邊施工邊改動(dòng)，造成了大量浪費(fèi)并且嚴(yán)重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性會(huì)越來(lái)越小。

5 冷庫(kù)建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)仍需完善。

2010年出臺(tái)的《冷庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50072-2010》是目前冷庫(kù)建設(shè)唯一可以參照的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)冷庫(kù)的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級(jí)的干貨庫(kù)房是6000平方米。冷庫(kù)中不儲(chǔ)存易燃品，冷庫(kù)保溫用的是不自燃的材料，在冷庫(kù)運(yùn)作越來(lái)越復(fù)雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定冷藏間與穿堂之間的隔墻應(yīng)為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應(yīng)低于3小時(shí)。以上規(guī)定給冷庫(kù)建設(shè)造成了極大限制。

例如，如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫(kù)，應(yīng)該如何進(jìn)行防火分隔?按照此標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃不但冷庫(kù)建設(shè)成本上升，而且會(huì)降低冷庫(kù)的保溫性能，并對(duì)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來(lái)的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)氨制冷做單獨(dú)說(shuō)明。目前國(guó)家已出臺(tái)多項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，2010年統(tǒng)計(jì)正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)就高達(dá)380項(xiàng)。這些標(biāo)準(zhǔn)如果出臺(tái)，多數(shù)企業(yè)并不知道，也不被企業(yè)所采用。所以本人建議，脫離企業(yè)和市場(chǎng)需求的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)慎重出臺(tái)。

三、冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)采取的方式

戰(zhàn)略定位階段

冷鏈物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位非常重要，園區(qū)應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，園區(qū)的選址、運(yùn)營(yíng)模式和規(guī)模大小等等在此階段要明晰。園區(qū)戰(zhàn)略定位不能靠簡(jiǎn)單的參觀考察，靠短期的政策引導(dǎo)。戰(zhàn)略定位必須基于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息，基于行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，基于國(guó)家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰(zhàn)略做出綜合分析。2012年海南島?？隈R村的冷鏈物流園最初計(jì)劃建設(shè)以蔬菜預(yù)冷為主的大型冷庫(kù)，但經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a(chǎn)品和水產(chǎn)品冷庫(kù)為主的水產(chǎn)品交易中心，避免了園區(qū)冷庫(kù)的方向性錯(cuò)誤。

2.園區(qū)規(guī)劃階段

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃階段是將園區(qū)戰(zhàn)略定位落實(shí)到圖紙上的過(guò)程。此階段的主要工作應(yīng)包括：園區(qū)整體布局分析、園區(qū)內(nèi)道路及停車(chē)區(qū)域及動(dòng)線分析、建筑內(nèi)功能布置及動(dòng)線分析、建筑形式選擇對(duì)比方案、節(jié)能環(huán)保方案等等。有些冷鏈物流園區(qū)功能較復(fù)雜，包括多溫區(qū)冷庫(kù)、配送中心、交易大廳、展示廳、產(chǎn)品加工車(chē)間、普通庫(kù)房、辦公建筑等等。要將園區(qū)建設(shè)成布局合理、功能完備、適合運(yùn)作的設(shè)施，需要負(fù)責(zé)總體規(guī)劃的人員具備一定的物流經(jīng)驗(yàn)、冷庫(kù)建設(shè)常識(shí)、建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)特有的批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作理念。

3.園區(qū)建設(shè)階段

園區(qū)建設(shè)階段不但要有建筑施工的工程監(jiān)理負(fù)責(zé)工地施工監(jiān)督，同時(shí)也要對(duì)關(guān)鍵施工階段和關(guān)鍵點(diǎn)實(shí)施有效監(jiān)督，包括冷庫(kù)的保溫、管道鋪設(shè)等環(huán)節(jié)。冷庫(kù)在開(kāi)始使用時(shí)出現(xiàn)的跑冷、庫(kù)板出汗、地面開(kāi)裂等現(xiàn)象都是在施工階段沒(méi)有進(jìn)行有效控制造成的。

4.園區(qū)運(yùn)營(yíng)階段

冷鏈物流園區(qū)從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)一般會(huì)經(jīng)過(guò)試運(yùn)行、驗(yàn)收、招商等過(guò)程。如果投資商沒(méi)有物流園區(qū)或批發(fā)市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)做初期培訓(xùn)，并逐步建立自己的各種管理流程和規(guī)章制度。物流是生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)，冷鏈物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)就應(yīng)該以服務(wù)商戶交易，服務(wù)物流運(yùn)作為經(jīng)營(yíng)宗旨。

四冷鏈物流園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)

冷鏈物流園區(qū)在我國(guó)發(fā)展方興未艾，正處在快速發(fā)展的上升階段。冷鏈物流園區(qū)由于其附屬于流通產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，發(fā)展趨勢(shì)必然受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和冷產(chǎn)品流通模式變化的影響。具體分析冷鏈物流園區(qū)的發(fā)展有以下幾方面特點(diǎn)：

冷鏈物流園區(qū)細(xì)分化

隨著商品流通的精細(xì)化，配套的物流硬件設(shè)施也要求定制化設(shè)計(jì)。生產(chǎn)型、儲(chǔ)存型和交易型冷鏈物流園區(qū)對(duì)園區(qū)的布局和建筑物的選擇有較大不同。建在產(chǎn)地的物流園區(qū)、流轉(zhuǎn)中樞的物流園區(qū)和靠近消費(fèi)地的物流園區(qū)也有區(qū)別。運(yùn)作的產(chǎn)品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水產(chǎn)品對(duì)冷庫(kù)的要求有其特殊性。所以園區(qū)建設(shè)和冷庫(kù)的細(xì)分化，既可以節(jié)約投資成本，又為物流運(yùn)作提供了方便。

2.冷庫(kù)建設(shè)在流通鏈兩端發(fā)展

目前我國(guó)冷產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)太多，從田間地頭、海洋池塘到百姓餐桌要經(jīng)過(guò)六七個(gè)環(huán)節(jié)甚至更多。隨著商業(yè)流通體系的逐步精細(xì)化，中間環(huán)節(jié)會(huì)減少。農(nóng)產(chǎn)品加強(qiáng)前期預(yù)冷處理對(duì)后續(xù)流通過(guò)程中的質(zhì)量影響是非常大的，而我國(guó)目前靠近田間地頭的蔬菜水果預(yù)冷處理設(shè)施嚴(yán)重不足。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)整合是發(fā)展大農(nóng)業(yè)、發(fā)展訂單化生產(chǎn)的基礎(chǔ)。伴隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)模式的改變，貼近生產(chǎn)種植端的預(yù)冷處理和冷庫(kù)儲(chǔ)存設(shè)施會(huì)有較大需求。

3.冷鏈B2C模式的快速發(fā)展

冷產(chǎn)品的B2C模式需要冷鏈支撐，且對(duì)運(yùn)作要求較高，配送成本比一般貨品的配送成本也高出很多。所以京東商城，1號(hào)店等電商將冷產(chǎn)品宅配放在最后來(lái)發(fā)展。但隨著百姓消費(fèi)水平提高，冷鏈宅配將面臨很大的需求?，F(xiàn)階段電商靠外包冷鏈物流，外包產(chǎn)品組配包裝的形式將不具有競(jìng)爭(zhēng)力。自建適合電商冷產(chǎn)品運(yùn)作的冷庫(kù)設(shè)施，將會(huì)是電商下一步應(yīng)該考慮的方向。